Valutazione immobiliare: perché è così importante per vendere casa?
Per vendere la propria abitazione o un immobile commerciale, o anche per affittare, la valutazione immobiliare è il primo, importantissimo passo da compiere, necessario per concludere con successo una qualsiasi trattativa. È facile intuire che una valutazione serve proprio ad assegnare un valore ad un'unità immobiliare: ed è fondamentale che sia effettuata da un professionista del settore, perché dalla sua correttezza dipende la buona riuscita, e le tempistiche, di una vendita o di una locazione.
Per vendere un'unità immobiliare velocemente e bene è fondamentale proporla sul mercato al giusto prezzo: ecco perché la valutazione immobiliare è così importante.
Come vedremo di seguito, questa operazione è molto complessa, perché dipendente da numerosi e differente fattori. È infatti assolutamente sconsigliato, fino a divenire controproducente, procedere in autonomia, senza avvalersi dell'aiuto di un esperto in materia. Proporre sul mercato il proprio immobile al giusto prezzo è necessario per assicurarsi una vendita al giusto prezzo e in tempi brevi!
I rischi di una valutazione scorretta.
Il valore di un immobile è influenzato da una lunga lista di fattori, sia “interni”, ossia relativi alle caratteristiche dell'abitazione, che “esterni”, cioè da situazioni non imputabili all'unità stessa, quali la zona in cui è ubicata, la situazione del mercato immobiliare, i trend del momento...
Questa immensa varietà di diversi elementi concorrono insieme a definire il prezzo di vendita o d'affitto, e già il loro numero dovrebbe scoraggiare gli autodidatti a cimentarsi in stime che, necessariamente, saranno poco accurate. A maggior ragione, è sempre opportuno affidarsi ad agenti immobiliari esperti, perché il valore che ne risulta, se scorretto, influenzerà negativamente la trattativa sempre a sfavore del proprietario.
Una valutazione immobiliare sbagliata, ovviamente, potrà essere troppo alta o troppo bassa, rispetto al reale valore. Nel primo caso l'immobile sarà offerto ad un prezzo esagerato pertanto, com'è facile intuire, difficilmente arriveranno richieste d'acquisto o di locazione: gli interessati ne saranno “spaventati” e vireranno verso altri lidi. Questa situazione non farà altro che allungare enormemente i tempi di vendita, che rischierà addirittura di non giungere mai ad una conclusione. Ne conseguirà grande stress e delusione per il proprietario che, suo malgrado, sarà costretto ad abbassare le sue richieste. Tutto ciò accade sovente quando a decidere il prezzo di un immobile è direttamente il proprietario che, influenzato da fattori sentimentali ed emozionali, tende a sovrastimare il valore dell'unità.
Nel caso opposto, cioè di prezzo di vendita troppo basso, che si verifica spesso quando il proprietario ha molta fretta di vendere o affittare, lo svantaggio è invece prettamente economico: il rischio, infatti, è quello di guadagnare meno di quel che si potrebbe. In questo senso, un indicatore dell'errore potrebbe essere lo spropositato numero di richieste e contatti di potenziali acquirenti che vi potrebbero arrivare già dopo pochi giorni.
Valutazione immobiliare: le caratteristiche dell'immobile.
Proporre un immobile ad un valore adeguato è fondamentale, ma i parametri da considerare in questa valutazione sono molti e difficili da quantificare per un “non addetto ai lavori”. Vediamoli insieme.
Caratteristiche della proprietà.
Il prezzo di una proprietà dipende, in prima battuta, dalla sua metratura. Il costo al metro quadro è però solo la base di partenza, espresso spesso in un range di valori più o meno ampio. Da questo momento in poi subentra l'esperienza del professionista del mercato immobiliare, che valuta la struttura dell'abitazione, il numero e la disposizione degli ambienti, la loro luminosità ed esposizione, la presenza e la qualità degli spazi all'aperto come terrazzi, balconi o giardini. E poi ancora si darà più o meno peso al fatto che sia arredato e come, se ci sono finiture di pregio, se gli impianti sono a norma e recenti, la qualità di infissi e serramenti, la necessità di interventi di ristrutturazione più o meno importanti, l'anno di costruzione e lo stato di conservazione dell'edificio nel quale è inserito, le spese condominiali se ce ne sono...
In breve: si tratta di un esame completo e minuzioso di tutte le caratteristiche dell'immobile, realizzabile, è evidente, solo da un esperto di settore!
Corrispondenza urbanistica e catastale.
La procedura, prosegue poi con una verifica della corrispondenza urbanistica e catastale. Cosa significa? Che si confronta lo stato di fatto di una proprietà, con ciò che è riportato nelle carte presso l'ufficio del catasto: eventuali difformità o abusi dovranno essere sanati, poiché il rischio non è solo quello di vedere il prezzo di mercato calare drasticamente, ma anche all'annullamento di un eventuale contratto o addirittura di incorrere in cause giudiziarie.
In questo senso, l'ausilio di un esperto che sappia muoversi con destrezza tra le maglie della burocrazia italiana è fondamentale. Anche perché egli compie un ulteriore passaggio: rivalutare queste caratteristiche in correlazione di quelli che abbiamo già citato come “fattori esterni”.
Il contesto immobiliare.
Ogni immobile è ovviamente inserito all'interno di un contesto che ne influenza fortemente il valore. Due sono i fattori fondamentali in questo senso: la posizione in cui è ubicata la proprietà e il “momento del mercato”.
Il prezzo delle unità disponibili varia non solo da città a città, ma anche da quartiere a quartiere! La qualità della vita in una determinata zona incide sulla valutazione, in base ai servizi offerti, ai collegamenti e ai trasporti, alle aree verdi, ai punti d'interesse, alla salubrità e sicurezza della zona e di quelle limitrofe... Tanti dettagli che, possono forse sembrare soggettivi, ma in larga parte non lo sono e dunque molto complicati da inquadrare e valutare correttamente.
Infine, quanto detto circa l'ubicazione dell'immobile è fortemente collegato anche alla disponibilità di immobili simili. Come in ogni mercato, anche quello immobiliare si rifà alle leggi della domanda e dell'offerta: se un bene è scarsamente disponibile, e la richiesta è alta, allora il suo prezzo ne gioverà in positivo; d'altra parte, se la domanda è bassa e il numero di immobili disponibili è invece basso, allora il valore di ogni pezzo ne risentirà negativamente.
Conclusioni.
Tutto questo discorso e, in particolare, l'ultimo punto trattato, vi avrà fatto capire quanto è importante lasciare la valutazione immobiliare ad un esperto del settore. Solo chi vive quotidianamente il mercato e il territorio, infatti, può avere una visione d'insieme tale, da permettergli una valutazione professionale, oggettiva e, soprattutto, corretta!